Avec 1 227 200 m² commercialisés de janvier à fin septembre 2009, l’activité locative en Ile-de-France est en repli de 36% par rapport à la même période l’année dernière. Cette diminution, qui s’est accélérée par rapport au 2ème trimestre (-25%), est le reflet d’un marché qui souffre. Ce ralentissement est réparti sur l’ensemble de l’Ile-de-France à l’exception de quelques micromarchés (Paris 5/6/7, Marne-la-Vallée) et de la Boucle Nord.

Le reste de l’Ile-de-France est en perte de vitesse, allant de -2% sur la Deuxième Couronne Sud, -35% à La Défense, -42% sur la Boucle Sud, -64% sur Péri Défense, à -65% sur la Première Couronne Est. A noter la bonne résistance du Quartier Central des Affaires (QCA) qui évolue à l’inverse de la tendance francilienne, passant de -35% à fin juin 2009, à -22% à fin septembre.

S’agissant des grandes opérations de plus de 5 000 m², elles représentent 35% des volumes à fin septembre 2009, part en diminution importante par rapport à 2008 (45% de la demande placée). Leur taille moyenne diminue, passant en-deçà des 10 000 m² au 3ème trimestre 2009, conséquence des politiques de rationalisation et de recherche d’économies des grands groupes.

Les grands ensembles neufs aux loyers de moins de 350 €/m²/an, bien desservis et offrant de nombreux services, restent toujours particulièrement recherchés par les sociétés. « Leur rareté commence à se faire sentir et beaucoup d’entreprises manifestent leur déception en constatant que peu de solutions répondent à leur cahier des charges et que leur choix est, de fait, limité », constate Jacques Bagge, Directeur Agence France chez Jones Lang LaSalle.

Les valeurs locatives : elles continuent de se contracter mais à un rythme moins soutenu qu’il y a 3 mois

Même si le loyer prime du QCA se stabilise à fin septembre autour de 700 €/m²/an, la baisse des loyers se poursuit au 3ème trimestre 2009, entre 3 et 8% selon les secteurs géographiques.

Les loyers moyens des immeubles de seconde main restent stables par rapport au trimestre précédent, passant de 308 €/m²/an à 306 €/m²/an. En revanche, certains secteurs accusent des baisses significatives : Pôle de Roissy (-8%), Boucle Sud (-6%), Boucle Nord (-4%).

Les locataires restent avantagés. Des comportements très durs sont constatés chez certains d’entre eux qui exercent une forte pression sur leurs interlocuteurs lors des négociations. Aujourd’hui, en contrepartie d’un engagement ferme de longue durée, les propriétaires sont enclins à accorder une incitation dont l’équivalent peut atteindre de 1,5 à 2 mois par année de bail selon la nature et la localisation du produit.

Au 30 septembre 2009, 3 421 000 m² de bureaux étaient disponibles immédiatement en région parisienne, soit une hausse de 6 % par rapport au 2ème trimestre 2009. Rapporté à un parc de près de 50 millions de m², ce volume représente un taux de vacance immédiat de 6,8%.

Ce taux de vacance évolue à deux vitesses. Il « explose » sur les locaux en état d’usage ou rénovés. A l’opposé, la forte demande sur les immeubles de qualité conjuguée aux reports de lancement de nombreux projets de bureaux, faute de financement, entraînent une pénurie d’offres neuves : conscientes de cela, certaines entreprises, soucieuses de trouver les bureaux qui leur correspondent, réfléchissent à leur implantation à horizon 4-5 ans. « Se placer bien en amont leur permet d’influer sur le cahier des charges de l’immeuble et de négocier des valeurs locatives avantageuses dans un marché qui, d’ici la livraison des immeubles, aura vraisemblablement redécollé », ajoute Jacques Bagge.

Selon nos estimations, la demande placée en Ile-de-France devrait terminer autour de 1,8 million de m², portée par les transactions de plus de 5 000 m², en réponse à une demande toujours active sur ce créneau de surface.

Le taux de vacance immédiat devrait dépasser 7 % d’ici la fin de l’année, cachant d’importantes disparités entre les surfaces de qualité, qui resteront rares mais particulièrement recherchées, et les surfaces de seconde main, sur lesquelles la commercialisation devrait être plus lente.

La baisse des loyers devrait se poursuivre sur l’ensemble de l’Ile-de-France en 2009 : elle devrait atteindre en moyenne 10 à 12% sur les valeurs faciales et 15 à 20% sur les valeurs économiques, avec des différences selon les secteurs géographiques.

Ces chiffres de baisse des loyers concernent le loyer moyen, tous secteurs et tous types d’immeubles confondus. Sur les immeubles neufs ou restructurés, bien desservis, inscrits dans une démarche de développement durable et offerts à des loyers se situant entre 300 et 400 €/m²/an, « cette tendance baissière générale pourrait s’inverser brutalement d’ici mi-2010, si une concurrence entre utilisateurs venait à s’instaurer sur certains programmes… », termine Jacques Bagge.

 

Un marché de l'investissement qui reprend des couleurs sur le prime

Même si le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise continue à fonctionner au ralenti, il reprend des couleurs par rapport au début de l’année. Les volumes de transactions en Ile-de-France affichent un total de 2,5 milliards d’euros entre janvier et septembre 2009, soit une diminution de 61% par rapport à la même période en 2008.

Comme nous l’avions prévu dans notre dernière analyse, le marché a redémarré, avec des volumes multipliés par près de deux chaque trimestre depuis le début de l’année : 445 millions au 1er trimestre, 809 millions au 2ème trimestre et 1,25 milliard au 3ème trimestre. Cette reprise se retrouve également dans le niveau d’offres écrites enregistré par Jones Lang LaSalle sur ses mandats en cours, celui-ci totalisant plus de 5 milliards d’euros depuis le début de l’année.

« Grâce à des conditions d’accès au crédit désormais plus souples et à un coût du financement moins élevé, la demande existe aujourd’hui sur tous les types de produits, à l’exception des immeubles en blanc, pour lesquels les financements sont toujours bloqués. Et c’est notamment le cas sur les actifs très "core", entièrement loués et situés aux meilleures adresses, sur lesquels on observe même une concurrence entre acquéreurs », observe Stephan von Barczy, Directeur de l’Investissement France chez Jones Lang LaSalle. A titre d’exemple, en février, sur un immeuble que Jones Lang LaSalle vendait à La Part Dieu à Lyon, 5 offres avaient été recensées. En juillet, sur un autre immeuble similaire également situé à La Part Dieu, 13 offres avaient été enregistrées.

En terme de taille de transactions, le marché se renforce sur les transactions comprises entre 10 et 50 millions d’euros, qui représentent plus de 50% des opérations sur les 9 premiers mois de l’année.

Du côté des taux de rendements, ils n’augmentent plus sur les actifs « prime », et se maintiennent notamment entre 5,75% et 6,25% sur le Triangle d’Or. On observe même de manière ponctuelle une baisse des taux sur certains produits très sécurisés, loués aux loyers de marché, situés dans la fourchette 10-50 millions d’euros.

La ré-internationalisation du marché se poursuit : de nombreux investisseurs étrangers, notamment allemands, sont particulièrement actifs. En terme de typologie d’investisseurs, les compagnies d’assurance, cherchant des investissements plus rémunérateurs que les obligations d’Etat, redynamisent le marché. L’immobilier, considéré encore comme une valeur refuge, leur offre des taux de rendement particulièrement intéressants. L’acquisition par la MACSF de son siège social sur le Triangle de l’Arche en est la parfaite illustration.

Même si nous estimons que les taux de rendement devraient rester stables d’ici la fin de l’année, la question du loyer pérenne lors d’une transaction se pose de plus en plus.

Si la tendance se poursuit, le marché de l’investissement 2009 en Ile-de-France devrait se situer autour de 4-5 milliards d’euros, point bas du cycle. Stephan von Barczy estime que « 2010 ne devrait pas connaître de volumes en-deçà, et nous tablons sur une année entre 5 et 7 milliards d’euros ».